부동산 매매 전 위반건축물 확인이 중요한 이유와 전문 변호사 선임 필요성

 

 

부동산 매매 전 위반건축물 확인이 중요한 이유와 전문 변호사 선임 필요성

 

1. 위반건축물이란?

위반건축물이란 건축법, 건축 조례 등 관련 법규를 위반하여 건축된 건축물을 의미합니다. 일반적으로 무허가 건축물, 용도 변경이 허가되지 않은 건축물, 건폐율·용적률을 초과한 건축물 등이 이에 해당합니다.

위반건축물의 주요 유형

• 무허가 건축물: 건축허가 없이 무단으로 건축된 건물
• 허가 내용 위반 건축물: 건축 허가와 다르게 시공된 경우
• 용도 변경 위반: 주거용 건물을 상업용으로 무단 변경한 경우
• 건폐율·용적률 초과: 법적 기준을 초과하여 증축된 경우
• 불법 증축·개조: 허가 없이 건물의 일부를 증축하거나 변경한 경우

 

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2. 부동산 매매 전 위반건축물 확인이 중요한 이유

부동산을 매매할 때 위반건축물 여부를 확인하지 않으면 이후 큰 문제가 발생할 수 있습니다. 특히, 매수인은 재산권 행사에 제한을 받을 수 있으며, 행정 처분이나 이행 강제금 등의 불이익을 받을 수 있습니다.

위반건축물 매매 시 발생할 수 있는 문제점

1. 건축법 위반으로 인해 철거 명령 가능
   • 위반건축물로 판명될 경우, 지자체에서 철거 명령을 내릴 수 있습니다.
2. 이행강제금 부과
   • 위반 사항이 지속될 경우 매년 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
3. 건축물 대장 등재 제한
   • 위반건축물은 건축물 대장에 정상적으로 등재되지 않아 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.
4. 대출 및 담보 설정 제한
   • 은행에서 주택담보대출을 실행할 때 위반건축물 여부를 심사하며, 대출이 거부될 가능성이 높습니다.
5. 재산 가치 하락 및 거래 제한
   • 매수 후 위반건축물임이 확인되면 시세보다 낮은 가격에 매도해야 할 수 있으며, 거래가 원활하지 않을 수 있습니다.

 

3. 위반건축물 확인 방법

부동산 매매 전에 반드시 위반건축물 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 이를 위해 다음과 같은 절차를 따를 수 있습니다.

1) 건축물대장 및 등기부등본 확인

• 건축물대장에서 위반건축물 표기 여부를 확인해야 합니다.
• 등기부등본을 확인하여 건물의 허가 내용과 실제 구조가 일치하는지 점검해야 합니다.

2) 지자체 건축과 또는 국토정보시스템(NGIS) 조회

• 해당 관할 시·군·구청 건축과에서 위반건축물 여부를 확인할 수 있습니다.
• 국토교통부의 건축행정시스템(세움터) 또는 **국토정보시스템(NGIS)**을 활용하여 조회할 수 있습니다.

3) 현장 조사 및 실측

• 공인중개사나 건축 전문가와 함께 현장 조사를 진행하고, 실제 면적과 구조가 허가된 내용과 일치하는지 확인해야 합니다.

4) 부동산 전문 변호사 상담

• 위반건축물 여부가 불분명한 경우, 법률적 검토를 위해 부동산 전문 변호사의 상담을 받는 것이 중요합니다.

 

 

4. 부동산 전문 변호사 선임의 필요성

위반건축물과 관련된 문제는 복잡한 법률 해석이 필요할 수 있으며, 행정기관과의 대응, 계약 해석 등이 중요하게 작용합니다. 따라서 부동산 전문 변호사를 선임하는 것이 유리합니다.

전문 변호사가 필요한 이유

1. 위반건축물 여부의 법적 검토
   • 변호사는 건축법, 주택법, 부동산 거래법 등의 법률을 바탕으로 문제 여부를 확인하고 법적 리스크를 분석할 수 있습니다.
2. 계약서 작성 및 검토
   • 매매 계약서에 ‘위반건축물에 대한 면책 조항’을 포함시키거나, 계약 해제 조건 등을 명확히 기재하여 매수인을 보호할 수 있습니다.
3. 행정기관 대응 및 소송 절차 지원
   • 지자체의 철거 명령이나 이행강제금 부과 시 변호사를 통해 적절한 대응 방안을 마련할 수 있습니다.
4. 매도인과의 협상 진행
   • 위반건축물로 인해 불리한 계약을 체결하지 않도록 매도인과의 협상을 진행할 수 있습니다.
5. 대출 및 담보 문제 해결 지원
   • 위반건축물로 인한 대출 거절 문제를 해결하기 위해 금융기관과 협의할 수 있습니다.

 

5. 결론

부동산 매매 전 위반건축물 여부를 반드시 확인해야 합니다. 위반건축물을 매입하면 철거 명령, 이행강제금 부과, 대출 불가 등의 문제가 발생할 수 있기 때문입니다. 이를 예방하기 위해 건축물대장 및 등기부등본을 확인하고, 필요 시 부동산 전문 변호사의 도움을 받아 법적 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다. 안전한 부동산 거래를 위해 신중한 접근이 필요합니다.

 

 

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