“세입자가 계약 연장을 요구해요, 거절할 수 없나요?”임대인의 계약갱신청구 거절 사유와 분쟁 시 대응법

 

 

🏠 “세입자가 계약 연장을 요구해요, 거절할 수 없나요?”

임대인의 계약갱신청구 거절 사유와 분쟁 시 대응법

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✔ 실제 상담 사례로 시작해볼까요?

경기도 고양시에 다가구 주택을 보유 중인 50대 A씨의 사례

“2년 전 전세 계약했던 세입자가 다시 2년 계약 연장을 요청했어요.
그런데 저희 가족이 이번에 직접 들어가 살 계획이라
계약을 끝내고 싶습니다.

이걸 거절하면 불법인가요? 소송이라도 벌어지는 걸까요?”

이런 고민, 임대차 계약이 종료될 즈음이면 누구나 겪는 상황입니다.
특히, 계약갱신요구권 제도 도입 이후, 임대인이 거절할 수 있는 요건이 엄격해졌기 때문에
신중한 법적 판단과 준비가 필요합니다.

 

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🧾 계약갱신요구권이란?

2020년 7월 주택임대차보호법 개정으로 도입된 제도입니다.
세입자(임차인)는 2년 계약을 한 번에 한해 연장 요구할 수 있으며,
특별한 사유가 없는 한, 임대인은 이를 거절할 수 없습니다.

• ✅ 기존 임대차 계약이 유지된 기간 + 갱신요구 시점부터 2년 보장
• ✅ 다만, 임차인은 갱신 요구를 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 해야 함

이 권리는 세입자에게 안정적인 주거권을 보장해주기 위해 만들어졌습니다.

 

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❌ 임대인은 아무 이유로나 거절할 수 없습니다

법은 임대인의 거절을 엄격하게 제한합니다.
단순히 집값이 올랐다거나, 더 비싼 월세를 받을 세입자를 찾았다는 이유는
정당한 거절 사유로 인정되지 않습니다.

 

🔹 법이 정한 정당한 거절 사유 (주택임대차보호법 제6조의3 제1항)

거절 사유설명

임대인이 직접 거주	임대인 본인 또는 직계존비속이 실거주 목적일 경우 (입증 필요)
차임 2기 이상 연체	임차인이 월세 또는 전세보증금을 2회분 이상 연체한 경우
무단 전대 등 계약 위반	임차인이 계약상 금지된 전대, 용도 변경 등의 위반을 한 경우
정당한 수선 요구 거절	임대인이 정당하게 수선을 요청했는데 임차인이 거절한 경우
건물 철거·재건축	철거 또는 재건축 계획이 있고, 행정청에 신고 또는 허가를 마친 경우
기타 사유	임차인의 귀책사유로 계약을 유지할 수 없는 경우

👉 위 요건 중 단 하나라도 해당하지 않는다면, 임대인의 갱신거절은 위법입니다.

 

 

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⚠️ 거절 사유 입증 실패 시, 큰 책임이 따릅니다

정당한 거절 사유가 인정되지 않거나,
입증할 자료가 부족하면 법원에서 임차인의 손을 들어줍니다.

📌 실제 사례

서울 동작구 사례
임대인이 "아들이 들어올 예정"이라며 갱신을 거절했지만,
실제로는 다른 사람에게 다시 임대를 놓았습니다.

이에 세입자는 허위 사유에 따른 갱신거절이라며
손해배상을 청구했고,
법원은 세입자에게 500만 원의 배상을 명령했습니다.

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🔍 세입자와 임대인의 입장이 부딪치는 순간들

• "실거주 목적이라더니, 새 세입자 들였네?"
• "1달 밀린 월세가 2기 연체에 해당하나요?"
• "철거한다더니 건물 그냥 유지 중인데?"
• "계약 위반 없었는데 갑자기 거절당했어요!"

이런 경우, 서로의 주장만으로 해결되지 않으며,
결국은 법적 판단이 필요한 분쟁으로 이어질 가능성이 큽니다.

 

 

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💬 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 세입자가 매달 월세를 늦게 냈어요. 거절 가능할까요?

단순한 지연 납부는 인정되지 않습니다.
2기분 이상 밀려야만 정당한 거절 사유가 됩니다.

Q2. 임대인이 이사를 가려는데 가족이 들어오면 거절 가능?

가능합니다. 다만 실제로 거주하지 않고 임대를 다시 하면
불법 거절로 간주돼 손해배상 책임이 발생합니다.

Q3. 계약서상 ‘재계약 불가’ 조항이 있으면 갱신요구권이 사라지나요?

아니요. 무효입니다. 계약갱신요구권은 법으로 보장된 권리이기 때문에
계약서 문구로도 제한할 수 없습니다.

 

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⚖️ 분쟁이 발생했다면? 변호사 선임이 꼭 필요합니다

계약갱신요구권과 갱신거절 관련 분쟁은
민사상 손해배상, 명도소송, 임대차 종료 시점 등 복합적 법률 해석이 필요한 사안입니다.

특히 임대인은 자신이 주장하는 거절 사유를
문서, 증빙자료 등으로 입증해야 하는 책임이 있습니다.

 

 

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✅ 전문 변호사가 해줄 수 있는 일

1. 거절 사유 정리 및 입증 자료 준비
2. 세입자와의 협의 조율 및 법률적 안내
3. 내용증명, 해지통지서, 이사명령 등 서류 작성
4. 명도소송 및 손해배상 소송 진행 대리
5. 재계약 또는 퇴거에 따른 전략 수립

👉 법적 경험 없이 진행하다가는
상대방의 주장에 밀려 큰 손해를 볼 수 있습니다.

 

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🔚 마무리 체크리스트

✔ 임대차 계약 종료 6개월~2개월 전 사이, 세입자는 갱신요구 가능
✔ 임대인은 반드시 법이 정한 거절 사유로만 대응 가능
✔ 사유가 있더라도 입증 책임은 임대인에게 있음
✔ 분쟁이 발생하면 신속히 변호사와 상담해 전략적으로 대응해야 함

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📞 지금, 전문 변호사와 상담해보세요

임대차 계약 종료와 갱신 관련 갈등은
상호 감정보다 법적 판단이 우선되어야 할 문제입니다.

계약 갱신을 거절해야 하는 상황이라면
지금 바로 법률 전문가의 도움을 받아보세요.

📌 세입자와의 분쟁 예방부터 명확한 문서 작성, 소송 대리까지 모두 가능합니다.

 

 

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