불법건축물 철거 가이드 | 정의, 종류, 절차 및 변호사 선임 방법

 

 

불법건축물 철거 가이드 | 정의, 종류, 절차 및 변호사 선임 방법

 

불법건축물 철거는 법적으로 허가받지 않은 건축물이나 건축법을 위반한 건축물을 철거하는 절차를 의미합니다.

불법건축물은 도시 미관을 해치거나 안전상의 위험을 초래할 수 있어, 행정기관이 시정명령을 내리고 강제 철거할 수 있습니다.

본 가이드에서는 불법건축물 철거의 정의, 종류, 철거 절차, 그리고 변호사 선임 방법까지 자세히 알아보겠습니다.

 

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1. 불법건축물이란?

불법건축물이란 건축법, 도시계획법, 주택법 등 관련 법규를 위반하여 지어진 건축물을 의미합니다. 일반적으로 다음과 같은 경우가 불법건축물로 간주됩니다.

• 건축 허가 없이 지어진 건축물
• 허가된 면적보다 초과하여 증축된 건물
• 용도 변경을 무단으로 시행한 건물 (예: 주택을 상업시설로 변경)
• 법적 기준을 초과한 높이, 구조, 재료를 사용한 건축물
• 공공부지나 도로에 무단 점유한 건축물

불법건축물로 판정되면 행정기관에서 철거 명령을 내릴 수 있으며, 이를 이행하지 않으면 강제 철거 및 과태료 부과가 이루어질 수 있습니다.

 

 

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2. 불법건축물의 종류

불법건축물은 여러 유형으로 분류됩니다. 대표적인 유형을 알아보겠습니다.

1) 무허가 건축물

• 건축 허가를 받지 않고 건축한 모든 건물
• 주로 임시 가건물, 비닐하우스, 불법 컨테이너 등 포함

2) 불법 증축·개축 건축물

• 건축 허가 범위를 초과하여 증축·개축한 건물
• 건물의 연면적을 무단으로 확대하거나, 기존 건축물의 구조를 변경한 경우

3) 불법 용도 변경 건축물

• 건축물의 사용 목적을 무단으로 변경한 경우
• 예: 주택을 상가로 개조하거나, 창고를 주거용으로 사용

4) 공공부지 무단 점유 건축물

• 도로, 공원, 하천 부지 등에 불법으로 세워진 건축물
• 철거 명령이 내려질 가능성이 높음

5) 안전기준 미달 건축물

• 내진 설계 미준수, 부실 공사 등으로 안전에 문제가 있는 건축물
• 붕괴 위험이 있는 경우 강제 철거 조치 가능

 

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3. 불법건축물 철거 절차

불법건축물이 발견되면 행정기관에서 철거 절차를 진행하게 됩니다. 일반적인 절차는 다음과 같습니다.

1) 행정기관의 단속 및 적발

• 시·군·구청에서 정기적으로 불법건축물 단속 실시
• 시민 신고를 통해 불법건축물 적발 가능

2) 시정명령 및 계고장 발송

• 적발된 건물 소유자에게 시정명령(원상복구 또는 철거) 부과
• 일정 기한 내 자진 철거하지 않으면 강제 철거 진행

3) 이행강제금 부과

• 자진 철거하지 않으면 일정 금액의 이행강제금 부과
• 이행강제금은 반복적으로 부과될 수 있음

4) 강제 철거 명령

• 최종적으로 철거 명령이 내려지면 행정대집행법에 따라 철거 시행
• 철거 비용은 건물주가 부담해야 함

5) 행정소송 가능 여부

• 철거 처분에 이의가 있는 경우, 행정소송 제기 가능
• 법적 근거가 명확하지 않을 경우 승소 가능성 있음

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4. 불법건축물 철거 관련 변호사 선임 방법

불법건축물 철거 문제는 행정법 및 건축법에 대한 전문 지식이 필요하기 때문에 변호사 상담이 필수적입니다.

변호사 선임이 필요한 경우

1. 불법건축물 철거 처분에 대한 이의 신청 및 행정소송 진행
2. 불법건축물 여부에 대한 법적 판단이 불분명한 경우
3. 행정기관과의 협의 또는 합의 절차 진행 시

변호사 선임 시 고려 사항

• 건축 및 행정 소송 전문 변호사 여부 확인
• 소송 비용 및 상담료 비교
• 유사 사례 해결 경험이 있는 변호사 여부 확인

변호사 비용 예상

• 기본 상담료: 10만 원 ~ 30만 원
• 행정소송 변호사 비용: 300만 원 ~ 1,000만 원
• 강제 철거 관련 소송 비용: 500만 원 이상

 

 

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5. 불법건축물 철거 시 유의할 점

1. 건축 허가 여부 확인 필수: 건물 신축 전 허가 여부를 반드시 확인해야 합니다.
2. 행정기관과 협의 진행: 자진 철거가 불가피한 경우, 비용 절감을 위해 행정기관과 협의 가능
3. 철거 후 재건축 가능 여부 확인: 불법건축물 철거 후 새로운 건축이 가능한지 확인해야 함
4. 이의 신청 기한 준수: 철거 명령을 받았을 경우, 이의 신청 기한(보통 90일 이내)을 준수해야 합니다.

 

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6. 결론

불법건축물 철거는 건축법을 준수하지 않은 건물에 대한 행정적 조치로, 강제 철거와 이행강제금 부과가 주요 내용입니다. 철거 처분을 받았다면 신속히 대응해야 하며, 행정소송이 가능한지 변호사와 상담하는 것이 중요합니다. 건축 허가를 미리 확인하고, 행정기관과 협의하여 문제를 해결하는 것이 최선의 방법입니다.

 

 

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